Les friches, un enjeu croissant pour les territoires

L’ADIRA organise depuis plusieurs années des rencontres régulières avec les acteurs du développement en Alsace afin de partager et d’échanger sur des thématiques liées au développement économique, à l’aménagement du territoire mais aussi sur des sujets liés à l’organisation des EPCI (établissements publics de coopération intercommunale).
Le 24 février 2022, une quarantaine d’agents de développement de toute l’Alsace étaient présents pour une réunion en visioconférence sur l’enjeu des friches.  

Les friches, encore plus qu’auparavant dans un contexte de raréfaction du foncier qui ira croissant du fait  de la loi Climat et Résilience et du zéro artificialisation nette, vont devenir un enjeu important pour le développement des territoires.  

Aussi, il nous a semblé opportun de proposer aux acteurs du développement en Alsace de bénéficier des retours d’expérience et de l’analyse de deux acteurs du territoire :  

•  Julien Magaud, Chargé de développement économique de la Communauté de communes de la Vallée de Saint-Amarin, 
• Benoît Gaugler, Directeur de l’Etablissement Public Foncier d’Alsace,  

que nous tenons à remercier pour leurs interventions.  

Les élus de la Communauté de communes de la Vallée de Saint-Amarin (15 communes – 13 000 habitants) ont été confrontés, il y a plus de 20 ans, à de nombreuses friches industrielles.
Ils ont pris le parti de les réhabiliter de manière économe/frugale pour créer des emplois et répondre aux attentes des PME souhaitant se développer sur le territoire. 
Les élus ont suivi deux axes dans leur stratégie de développement économique :  

• maintenir et développer des activités industrielles existantes,  
• accueillir des entreprises (en particulier des TPE, PME) dans d’anciennes friches réhabilitées.  

Cette vision à long terme a permis de proposer des produits immobiliers innovants, de qualité et bon marché, dans des bâtiments qui présentaient un fort intérêt patrimonial. Avec le recul, Julien Magaud a insisté sur le fait que le modèle a fait ses preuves, c’est bien l’offre de disponibilités foncières sur le territoire qui a créé la demande des entreprises et non l’inverse. Enfin, il s’est avéré intéressant de miser sur le développement de PME plutôt que l’implantation de grands groupes.  La friche la plus connue du territoire, Wesserling, a permis, par exemple, de dégager 40 000 m² de bâtiments avec du cachet qui représentent 130 locaux loués.  

Julien Magaud a pu partager avec les agents de développement les points de vigilance et bonnes pratiques du territoire comme le fait de constituer une équipe réduite de gestion de la réhabilitation avec un élu, un architecte et un agent ou encore l’enjeu d’agir vite pour éviter une explosion des coûts liés à la dégradation rapide des bâtiments. En outre, le modèle économique inhérent aux projets est de partir du loyer et de la cession possibles au m2 sur le secteur. C’est le marché local qui conditionnera l’enveloppe financière de la réhabilitation.  

Benoît Gaugler a présenté la collaboration entre l’Etablissement Public Foncier Alsace (EPFA), les collectivités membres (36 EPCI sur 40 en Alsace) et de nombreux acteurs du territoire (en particulier le Réseau d’Ingénierie d’Alsace) pour mener à bien des opérations de requalification de friches. Il a notamment insisté sur la raréfaction du foncier et sa nécessaire gestion vertueuse. Le Zéro Artificialisation Nette oblige les collectivités à révolutionner leurs pratiques de gestion du foncier.
L’EPFA n’est pas aménageur mais apporte son expertise en termes d’études et de proto-aménagement pour la mise à plat d’un bâtiment ou d’un terrain. Il a pu agir dans le cadre de la réhabilitation de nombreuses friches : Mutzig, Wasselonne, Guebwiller, Illkirch-Graffenstaden, Strasbourg… 
Benoît Gaugler a alerté sur le fait que les friches deviennent un « gisement à maîtriser publiquement dans leur mutation » mais que leur réhabilitation ne suffira à répondre aux besoins pour dégager du foncier pour répondre aux besoins des entreprises. 
Les collectivités devront donc appréhender ces enjeux complexes. Il y a néanmoins une forme d’urgence à s’interroger sur ces objets immobiliers. En effet, compte tenu du marché foncier très tendu, nous assistons à un fort regain d’intérêts des aménageurs privés. C’est souhaitable, car ces opérateurs peuvent amener des solutions techniques et financières.  Il est néanmoins nécessaire que les collectivités puissent maitriser les requalifications et qu’elles correspondent à une stratégie de développement de leur territoire.  

Les territoires peuvent faire appel au réseau d’ingénierie d’Alsace dont fait partie l’ADIRA, mais aussi l’ATIP, l’ADAUHR, l’EPFA, le CAUE et d’autres organismes experts. Il est à même, par ses membres, d’apporter des solutions opérationnelles sur ce sujet. 

Rédaction : Mathilde Lafaye